各区住房和城乡建设局、各商业银行、各房地产开发企业：
为贯彻落实《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号），依据《城市商品房预售管理办法》，结合我市实际，制定了《克拉玛依市商品房预售资金监管实施细则》，现印发给你们，请各单位认真遵照执行。
未承接商品房预售许可审批事项的区住建部门预售资金监管职责由市住房和城乡建设局代行实施。
市住房和城乡建设局
中国人民银行克拉玛依中心支行
克拉玛依银保监分局
2022年9月5日
克拉玛依市商品房预售资金监管实施细则
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等商品房预售资金监管相关规定，进一步规范新建商品房预售资金监管工作，保障商品房项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展，制定本细则。
第二条 凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金收存、支出、使用及其监督管理工作，适用本细则。
本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。全部房价款包括购房人缴纳的定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行发放的按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等。
本细则所称监管部门，是指依据其签订的商品房预售资金三方监管协议、对商品房项目预售资金归集、支出、使用进行监管的住房和城乡建设行政主管部门。
本细则所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。
本细则所称购房人，是指购买预售商品房的单位或者个人。
第三条 市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责组织、协调和监督全市商品房预售资金监管，建立统一的商品房预售资金监管系统，强化资金监管；各区住房和城乡建设部门（以下简称各区住建部门）负责本行政区域内商品房预售资金监管的具体实施。
中国人民银行克拉玛依中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。
克拉玛依银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
各监管银行负责在主管部门指导、监督下，对预售资金收缴、使用实施具体监管。
人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法﹝2022﹞12号）执行。
第四条 商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。
第五条 商品房预售资金监管期限，自新建商品房项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目完成房屋所有权首次登记且监管部门核实同意解除预售资金监管后止。
第二章 预售资金收存
第六条 购房人缴纳的商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内的资金达到监管额度后，超出额度的资金可由预售人提取使用。
第七条 预售人与购房人达成交易意向后，预售人向购房人出具《商品房预售款缴款通知单》，将购房人缴纳的预售资金通过专用POS机直接存入监管账户，购房人申请商业贷款和住房公积金贷款的，购房人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。
第八条 预售人在办理房屋交易网签备案时，商品房预售资金应当按要求同步存入监管账户。
第九条 监管银行收到购房人缴纳和贷款银行转入的房价款后，将信息传至监管部门。
预售人存在将购房款违规收存至非监管账户或非监管银行的行为时，各商业银行应及时向监管部门反映，配合监管部门划转或追缴资金至监管账户。
第十条 监管账户出现不明资金入账的，监管银行应会同预售人进行查实，5个工作日内完成资金确认工作。对应进入监管账户的资金，预售人将不明入账资金关联至相应房屋信息；对不应进入监管账户的，待监管部门、监管银行审核后，由预售人向监管部门申请予以退回。不明入账资金不纳入支取计算范围。
第三章 支出和使用
第十一条 监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由预售人根据商品房项目建设工程造价、施工合同额、项目交付使用条件及法定税费等因素确定，且不得少于以下标准（按建筑面积计算）：6层及以下的项目不少于2520元/m2；18层及以下的项目不少于2760元/㎡；30层以下的项目不少于3120元/㎡；商业项目不少于3250元/㎡；地下车库、人防不少于4450元/㎡；小区配套设施项目不少于480元/㎡。此标准根据市场实际，适时进行调整。
第十二条 监管账户中监管额度内的资金应当专款专用，且必须用于项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款和法定税费等相关支出。
第十三条 监管额度内的资金按照工程建设进度予以拨付。预售资金按照5个控制节点进行监管，预售人在控制节点内可根据需求申请使用监管资金，首次拨付不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记，5个控制节点分别为建成层数达到设计总层数一半、主体结构封顶、完成建设工程竣工验收备案、商品房交付率达50%以上且无重大矛盾纠纷隐患、房屋所有权首次登记。
（一）建成层数达到设计总层数一半，累计可申请使用的监管资金不超过监管额度的35%；
（二）完成主体结构封顶，累计可申请使用监管资金不超过监管额度的60%；
（三）完成建设工程竣工验收备案的，累计可申请使用监管资金不超过监管额度的90%；
（四）商品房交付率达50%以上且无重大矛盾纠纷隐患的，累计可申请使用监管资金不超过监管额度的98%；
（五）完成房屋所有权首次登记，且经预售人申请，监管部门同意解除预售资金监管的，监管终止。
按照预售资金三方监管协议，预售人提出资金使用申请，经监管部门审批同意，监管银行应及时拨付。
第十四条 监管额度内资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的预售人，集团公司不得抽调。
第十五条 预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：
（一）商品房预售款使用申请审批表；
（二）由预售人、施工单位、监理单位三方共同出具的工程建设进度书面证明材料及施工现场照片；
（三）监管账户对账单；
（四）授权委托书及受托人身份证复印件；
（五）用于支付税款的，提供该项目缴款凭证；
（六）用于支付设计、监理单位以及其他行政事业性收费的，应提供合同或缴费通知；
（七）用于支付项目建设必需得建筑材料、设备和施工进度款的，应提供委托施工合同、工程造价预算和监理单位出具的预售项目进度证明等；
（八）用于支付与预售项目相关的其它费用，预售人应提交监管部门认为需要提供的证明材料。
（九）法律、法规规定的其他文件材料。
第十六条 预售人申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，应在商品房预售资金监管系统提交《商品房预售款使用申请审批表》以及相关施工合同等拨款资料，各监管部门应当进行必要的现场查勘，并自受理之日起5个工作日内完成审核。符合使用条件的，出具《商品房预售款使用核准通知单》；不符合条件的，出具不予拨付通知单。
《商品房预售款使用核准通知单》中应当明确资金拨付额度及方向。预售人按照本办法第十五条规定提供付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至预售人指定的银行账户；提供拟付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应或者专业经营单位指定的银行账户。
第四章 监管银行及账户
第十七条 市住建局会同中国人民银行克拉玛依中心支行和克拉玛依银保监分局，综合商业银行的资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定商品房预售资金监管合作银行，开展商品房预售资金监管业务。
第十八条 预售人按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户，同一项目分批次申请预售许可的，该项目可以使用同一个监管账户。
第十九条 预售人在申请办理预售许可前，与监管部门、监管银行签订商品房预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，未签订商品房预售资金三方监管协议的，监管部门不予核发《商品房预售许可证》。
第二十条 商品房预售资金监管协议主要包括下列内容：
（一）预售人的名称、地址；
（二）监管项目的名称、坐落位置；
（三）监管账户名称、账号；
（四）项目资金监管额度；
（五）监管资金使用节点；
（六）监管资金的收存、支出、使用方式；
（七）违约责任；
（八）争议解决方式。
第二十一条 预售人应当将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，监管账户应当在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置进行公示。
第五章 终止和解除
第二十二条 商品房项目完成房屋所有权首次登记后，按照预售资金三方监管协议，预售人申请解除商品房预售资金监管的，经监管部门核实同意可解除预售资金监管。预售人如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：
（一）终止监管申请书；
（二）商品房项目完成房屋所有权首次登记证明；
（三）监管账户对账单；
（四）授权委托书及受托人身份证复印件；
（五）法律、法规规定的其他文件材料。
第二十三条 预售人申请终止商品房预售资金监管，监管部门应当自受理之日起3个工作日内进行审核。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金账户注销通知单》；不符合条件的，出具《不予终止通知单》。
第二十四条 预售人和购房人协商一致解除商品房预售合同或者生效法律文书判决解除商品房预售合同的，监管部门准予撤销商品房预售合同网签备案，并出具《商品房预售款返还核准通知书》。
监管银行按照《商品房预售款返还核准通知书》，在2个工作日内将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。
第二十五条 预售人与购房人解除购房合同涉及监管资金退款时，专用账户内累计归集资金总额未超出重点监管资金额度的，预售人可持合同注销证明向监管部门申请退回相应购房款；专用账户内累计归集资金总额超出重点监管资金额度的，由预售人自行结算退款。
第六章 监督管理
第二十六条 市住建局与中国人民银行克拉玛依中心支行、克拉玛依银保监分局建立联动工作机制，按照预售款监管职责对预售人、监管银行在预售款监管方面进行监督指导，发现预售人抽逃、挪用预售资金以及监管银行违规扣划预售资金等违法违规行为的，按照各自职责进行处置。
第二十七条 预售人不按规定使用商品房预售款项的，依据《城市商品房预售管理办法》第十四条之规定，由监管部门责令其限期纠正，依法给予行政处罚。
第二十八条 预售人有下列情形之一的，监管部门依据《新疆维吾尔自治区房地产开发企业信用评价管理办法（试行）》（新建房﹝2020﹞24号）有关规定，责令限期纠正，并记录企业信用档案。
（一）未按规定缴存、使用商品房预售资金款的；
（二）挪用商品房预售资金的。
第二十九条 监管银行违反预售资金三方监管协议，未经监管部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
第三十条 监管部门、金融管理部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十一条 本细则自发布之日起执行，由市住建局、中国人民银行克拉玛依中心支行、克拉玛依银保监分局负责解释。
本细则施行之前，按《克拉玛依市商品房预售资金监管办法（试行）》（克房发〔2011〕19号）之规定监管的房地产开发项目，按原规定监管，直至所监管的项目终止后，《克拉玛依市商品房预售资金监管办法（试行）》（克房发〔2011〕19号）自行作废。
